Die Grundsteuer ist reformiert: Ab dem 1. Januar 2025 wird erstmals die neue Grundsteuer erhoben, schon jetzt müssen Immobilienbesitzer dafür bis zum 31. Oktober 2022 eine Steuererklärung abgeben. Welche Daten Eigentümer dafür benötigen und wie die Grundsteuer berechnet wird – ein Überblick mit praktischen Tipps zur Grundsteuererklärung und dem aktuellen Stand zur Fristverlängerung in den Bundesländern.

Fast 36 Millionen Immobilien in Deutschland müssen neu bewertet werden. Wer zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes war, ist zur Abgabe einer Grundsteuererklärung verpflichtet. Die Erklärung muss bis zum 31. Januar 2023 abgegeben werden und sollte über die Online-Steuerplattform Elster hochgeladen werden. Wer nicht die Möglichkeit hat, die Erklärung elektronisch abzugeben, kann sie in Papierform einreichen.

Nur in Baden-Württemberg wird die Frist zur Abgabe der Erklärung bis zum ersten Quartal 2023 verlängert.

BMF Deutschland

Grundsteuer – auf einen Blick

Die Grundsteuer ist eine Vermögenssteuer, die auf das Eigentum an Grundstücken erhoben wird. Kaum ein Grundstückseigentümer kann sich ihr entziehen: Sie wird einmal im Jahr von der Gemeinde eingefordert.

Es werden drei Arten von Grundsteuern unterschieden:

• Die Grundsteuer A (landwirtschaftlich): Sie gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
• Die Grundsteuer B (strukturell): gilt für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude
• Die Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke), die ab 2025 gilt: Sie ist Teil der Grundsteuerreform und soll eingeführt werden, damit die Gemeinden unbebaute Grundstücke mit einem höheren Satz besteuern können. Ziel ist es, dadurch Spekulationen zu verhindern und mehr Wohnraum zu schaffen.

Für die meisten Immobilienbesitzer ist die Grundsteuer B und ihre Berechnung wichtig:

Ab dem 1. Januar 2025 wird eine neue Grundsteuer B erhoben. Das Verfahren zur Neuberechnung hat jedoch bereits begonnen: Anfang des Jahres 2022 werden die Finanzämter die Grundsteuer neu berechnen. Dazu müssen bis Ende 2024 rund 35 Millionen Immobilien in Deutschland neu bewertet werden.

In diesen Prozess sind auch alle Haus- und Grundstückseigentümer eingebunden:

• Sie müssen noch im Jahr 2022 eine gesonderte Grundsteuererklärung, eine sogenannte Feststellungserklärung, abgeben.
• Die Daten werden vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 elektronisch über die Steuerplattform Elster übermittelt.
• Je nach Bundesland variiert die Berechnung der Grundsteuer und die Eigentümer müssen unterschiedliche Informationen bereithalten.

Die neue Grundsteuer: Was Eigentümer jetzt tun müssen

Seit Jahren steht die Berechnung der Grundsteuer in der Kritik. Bislang wurde die Grundsteuer nach dem Einheitswert auf der Grundlage der Bodenrichtwerte von 1935 für Ostdeutschland und 1964 für Westdeutschland berechnet. Da sich die Preise seither extrem stark verändert haben, liegen die ermittelten Einheitswerte unter den tatsächlichen Verkehrswerten der Grundstücke.

Da eine einheitliche Bewertung des Grundbesitzes auf diese Weise kaum möglich ist, hat der Bundesfinanzhof die Berechnung der Einheitswerte bereits für verfassungswidrig erklärt (Urteil BFH II R 16/ 13). Ende 2019 hat der Bundesrat eine Änderung des Grundgesetzes beschlossen, die die Berechnung der Grundsteuer B neu regelt. Für die Neuberechnung haben die Länder und Gemeinden bis Ende 2024 Zeit, die Steuer wird dann 2025 nach der neuen Grundsteuerreform erhoben. Grundstückseigentümer sind zur Mitwirkung verpflichtet und müssen eine sogenannte Feststellungserklärung abgeben – das müssen sie wissen:

Neue Online-Plattform vereinfacht Einreichung

Inzwischen bieten auch die meisten Bundesländer, darunter Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern, die Möglichkeit der vereinfachten Datenübermittlung an. Die Online-Plattform Grundsteuererklärung für Privatvermögen wurde vom Bundesfinanzministerium ins Leben gerufen. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken können sie in vielen Bundesländern für ihre Erklärung nutzen. Nicht nutzen können ihn unter anderem Eigentümer in Niedersachsen und Hamburg sowie in komplizierteren Fällen – zum Beispiel, wenn die Immobilie Teil eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs ist.

Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?

Gleiche Kosten trotz unterschiedlicher Lage oder unterschiedliche Kosten bei gleichwertigen Objekten – schon seit einiger Zeit empfinden Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer die Grundsteuer als ungerecht. Das sah auch das Bundesverfassungsgericht so und forderte für 2018 eine Reform. Bislang wird die Grundsteuer auf der Basis veralteter Grundstückswerte berechnet. Im Westen gehen diese auf Daten aus dem Jahr 1964 zurück, im Osten sogar auf Daten aus dem Jahr 1935. Diese Werte haben mit der Realität nicht mehr viel zu tun.

Wertorientiertes Berechnungsmodell soll in Zukunft gelten

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Mit ihr finanzieren sie zum Beispiel Straßen, Schwimmbäder und Kindertagesstätten. Der Gesamtbetrag der Grundsteuer wird durch die Reform künftig nicht steigen, sondern anders berechnet. Bislang spielten nur die Größe des Grundstücks und die Fläche des Gebäudes eine Rolle, nicht aber die Lage des Grundstücks. Das soll sich nun mit dem wertorientierten Berechnungsmodell, das der neuen Grundsteuer zugrunde liegt, ändern. Das könnte für manche Eigentümer in Zukunft höhere Kosten bedeuten.

Lage entscheidet über Höhe der Grundsteuer

Entscheidend für die individuelle Steuerlast wird künftig die Nachbarschaft der Immobilie sein. Hat sie seit 1964 beziehungsweise seit 1935 eher einen Aufschwung erlebt und ist damit attraktiver geworden, dürfte auch die Steuer steigen. Das gilt vor allem für boomende Gemeinden und Städte. In eher strukturschwachen Gebieten könnte es dagegen in Zukunft günstiger werden.

Auch für Mieter könnte die Grundsteuerreform höhere Kosten mit sich bringen. Denn die Steuer darf weiterhin von den Eigentümern auf die Betriebskosten umgelegt werden. Vor allem in Großstädten dürften Mieter künftig mehr bezahlen.

Neue Grundsteuer 2022: Welche Daten werden benötigt?

Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums werden für die gesonderte Grundsteuererklärung folgende Daten benötigt:

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes
• Lage des Grundstücks
• Nutzungsart, also ob es landwirtschaftlich genutzt wird oder zu reinen Wohnzwecken

Je nach Bundesland können weniger oder zusätzliche Angaben erforderlich sein. Es kommt darauf an, welches Berechnungsmodell das jeweilige Bundesland gewählt hat.

Grundstücksdaten bis Ende Oktober einreichen, sonst drohen Bußgelder von bis zu 25.000 Euro
Die Zeit wird knapp: Bis Ende Oktober müssen Immobilienbesitzer wichtige Daten an ihr Finanzamt übermitteln. Hier finden Sie alles Wesentliche zum besseren Verständnis der neuen Steuer sowie einen Überblick über die Daten, die die einzelnen Bundesländer benötigen.

Reform der Grundsteuer: Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern im Bundesmodell

Bund und Länder haben sich 2019 auf das Grundsteuerreformgesetz geeinigt. Das neue System der Grundsteuer, das sogenannte Bundesmodell, soll eigentlich in ganz Deutschland gelten. Einige Bundesländer machen jedoch von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch und berechnen die neue Grundsteuer nach ihren eigenen Modellen. Während die Mehrheit der Länder, darunter Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern, das Bundesgesetz ohne Änderungen umsetzen will, haben fünf Länder eigene Modelle entwickelt, darunter Niedersachsen und Hamburg.

Beim Bundesmodell müssen Eigentümer bei der Abgabe der Grundsteuererklärung im Wesentlichen folgende Angaben zu ihrem Wohneigentum machen: Lage des Grundstücks, Fläche des Grundstücks, Bodenrichtwert, Art des Gebäudes, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.

Niedersachsen mit Flächenlagemodell

In Niedersachsen wird die Grundsteuer in Zukunft nach dem so genannten Flächenmodell berechnet. Das bedeutet, dass nicht der Wert des Grundstücks die Höhe der Grundsteuer bestimmt, sondern vor allem die Fläche von Grundstück und Gebäude. Darüber hinaus wird auch ein Standortfaktor berücksichtigt, der sich nach der Lage des Grundstücks richtet. Das Alter und der Zustand des Gebäudes spielen bei der Bewertung keine Rolle.

Hamburg nutzt Wohnstandortmodell als Grundlage für die Grundsteuer

Hamburg wendet ein Modell an, bei dem der Bodenwert nicht der entscheidende Faktor ist. Wohnen soll nicht noch teurer werden, als es ohnehin schon ist. Anders als das Bundesmodell unterscheidet das Hamburger Modell nur zwischen guten und normalen Wohnlagen. Bodenrichtwerte und Einkommen in Form von Nettokaltmieten spielen keine Rolle. Die Unterschiede bei den Bodenrichtwerten sind zum Teil erheblich. Je nach Stadtteil reicht die Spanne der Bodenrichtwerte von 380 Euro bis 4.200 Euro und mehr pro Quadratmeter. Wertsteigerungen und Wertminderungen werden bei der Berechnung der Grundsteuer nicht berücksichtigt.

Berechnen Sie die Grundsteuer: Ergebnisse erst Ende 2024

Mit der Berechnung der neuen Grundsteuer wird erst begonnen, wenn alle Grundsteuererklärungen abgegeben wurden und damit alle Daten bei den Finanzämtern eingegangen sind. Sie haben bis Ende 2023 Zeit, aus dem Grundsteuerwert und dem Steuermessbetrag einen neuen Grundsteuermessbetrag zu ermitteln. Diesen geben sie an die Gemeinden weiter, die bis Ende 2024 die neue Grundsteuer berechnen. Sie wird dann ab 2025 gelten. Eine Neufestsetzung der Grundsteuer im föderalen Modell soll alle sieben Jahre erfolgen.